Dari Beli Rumah hingga Warisan, Ini Pajak Properti yang Perlu Diperhatikan

Jakarta, tvOnenews.com - Kepemilikan tanah dan bangunan membawa sejumlah kewajiban perpajakan yang perlu dipahami masyarakat. Baik saat membeli rumah, menerima hibah, maupun memperoleh properti melalui warisan, terdapat ketentuan pajak daerah yang perlu diperhatikan, mulai dari proses perolehan hingga kepemilikan properti.

Di Jakarta, dua jenis pajak daerah yang berkaitan erat dengan tanah dan bangunan adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) serta Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2).

Meski sama-sama berkaitan dengan properti, keduanya memiliki objek, mekanisme pemungutan, dan waktu terutang yang berbeda. Secara sederhana, BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, sedangkan PBB-P2 dikenakan atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi maupun badan.

Sumber :

• Freepik

Ketentuan mengenai kedua jenis pajak tersebut antara lain diatur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

BPHTB Tak Hanya Berlaku untuk Pembelian Rumah

Baca Juga

Perluas Akses Hunian dan Pembiayaan Produktif, bank bjb Sosialisasikan KPP dan Rumah Subsidi

BPHTB timbul ketika seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak tersebut tidak hanya berasal dari transaksi jual beli, tetapi juga dapat terjadi melalui tukar-menukar, hibah, hibah wasiat, waris, pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain, pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan, penggabungan maupun peleburan usaha, pemekaran usaha, hadiah, serta bentuk perolehan hak lainnya sesuai ketentuan.

Artinya, kewajiban BPHTB tidak hanya perlu diperhatikan ketika seseorang membeli rumah. Masyarakat yang memperoleh tanah atau bangunan melalui hibah maupun warisan juga perlu memastikan apakah perolehan tersebut termasuk objek BPHTB, sekaligus memeriksa kemungkinan adanya pengecualian atau fasilitas perpajakan yang dapat dimanfaatkan.

Hal serupa berlaku bagi masyarakat yang membeli rumah pertama. Kepemilikan rumah pertama tidak serta-merta membuat seseorang terbebas dari BPHTB. Kewajiban tersebut tetap perlu dilihat berdasarkan ketentuan yang berlaku, termasuk jenis perolehan hak dan kemungkinan fasilitas yang tersedia.

Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 memberikan ruang pengecualian terhadap objek BPHTB tertentu. Salah satunya adalah perolehan hak oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang memenuhi kriteria sesuai peraturan perundang-undangan.

Karena itu, penentuan kewajiban BPHTB perlu mempertimbangkan jenis perolehan hak, nilai perolehan, kondisi Wajib Pajak, serta ketentuan pengecualian maupun fasilitas perpajakan yang berlaku.

Untuk perolehan hak yang merupakan objek BPHTB dan tidak memperoleh pengecualian, tarif BPHTB di DKI Jakarta ditetapkan sebesar 5 persen. Penghitungannya menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak setelah memperhitungkan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) sesuai ketentuan.

Dengan demikian, besarnya BPHTB tidak cukup dihitung hanya dengan mengalikan tarif pajak dengan harga transaksi. Dasar pengenaan pajak dan besaran NPOPTKP sesuai jenis perolehan hak juga perlu diperhitungkan.

PBB-P2 Menjadi Kewajiban yang Perlu Diperhatikan Pemilik Properti

Setelah memperoleh hak atas tanah atau bangunan, masyarakat juga perlu memperhatikan kewajiban PBB-P2.

PBB-P2 merupakan pajak atas bumi dan/atau bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau badan. Dengan demikian, BPHTB dan PBB-P2 merupakan dua jenis pajak yang berbeda dan tidak saling menggantikan.

Jika BPHTB berkaitan dengan peristiwa perolehan hak, PBB-P2 berkaitan dengan kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan objek tanah dan bangunan yang termasuk objek pajak.

Meski demikian, tidak semua tanah dan bangunan otomatis menjadi objek PBB-P2. Perda Nomor 1 Tahun 2024 mengatur sejumlah pengecualian, antara lain terhadap objek yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pengecualian tersebut berarti objek dimaksud tidak dikenai PBB-P2 sebagai pajak daerah. Namun, sektor-sektor tertentu tetap dapat memiliki pengaturan perpajakan tersendiri sesuai kewenangan pemerintah pusat.

Tarif dan Penghitungan PBB-P2 di Jakarta

Dalam penghitungan PBB-P2, salah satu komponen penting yang digunakan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tarif umum PBB-P2 di Jakarta ditetapkan sebesar 0,5 persen, sedangkan untuk lahan produksi pangan dan ternak ditetapkan sebesar 0,25 persen.

Perda tersebut juga menetapkan NJOP Tidak Kena Pajak sebesar Rp60 juta untuk satu objek pajak per Wajib Pajak.

Dalam penerapannya, persentase NJOP yang digunakan sebagai dasar penghitungan PBB-P2 diatur lebih lanjut melalui ketentuan Gubernur dengan mempertimbangkan berbagai faktor, termasuk bentuk pemanfaatan objek pajak. Untuk objek hunian, misalnya, ketentuan tersebut telah diatur melalui Peraturan Gubernur Nomor 17 Tahun 2024.

Karena itu, besarnya PBB-P2 yang harus dibayarkan tidak semata-mata ditentukan oleh luas tanah maupun bangunan.

Jumlah PBB-P2 juga dapat berubah dari tahun ke tahun meskipun tidak terdapat renovasi atau perubahan luas properti. Hal tersebut dapat terjadi karena NJOP sebagai salah satu komponen penghitungan dapat berubah berdasarkan penetapan pemerintah daerah dengan mempertimbangkan perkembangan nilai objek dan kondisi wilayah.

Selain perubahan NJOP, kebijakan mengenai persentase NJOP yang digunakan dalam penghitungan juga dapat memengaruhi besarnya PBB-P2 terutang.

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta juga dapat memberikan pembebasan, pengurangan, maupun insentif PBB-P2 berdasarkan kondisi dan kriteria tertentu. Namun, fasilitas tersebut tidak otomatis berlaku bagi seluruh Wajib Pajak maupun semua objek pajak.

Masyarakat tetap perlu memperhatikan ketentuan yang berlaku pada tahun pajak bersangkutan, termasuk kriteria Wajib Pajak, kondisi dan jumlah objek yang dimiliki, NJOP, serta persyaratan administrasi yang ditetapkan.

Perbedaan Mekanisme Pemungutan BPHTB dan PBB-P2

Perbedaan BPHTB dan PBB-P2 juga terlihat dari mekanisme pemungutannya.

Berdasarkan Perda Nomor 1 Tahun 2024, BPHTB dipungut berdasarkan penghitungan sendiri oleh Wajib Pajak, sedangkan PBB-P2 dipungut berdasarkan penetapan Gubernur.

Dokumen dasar pemungutannya pun berbeda, yakni Surat Pemberitahuan Pajak Daerah (SPTPD) untuk BPHTB dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) untuk PBB-P2.

Dengan memahami perbedaan tersebut, masyarakat dapat mempersiapkan kewajiban perpajakan sejak awal, baik ketika memperoleh maupun memiliki properti.

Saat memperoleh tanah atau bangunan, masyarakat perlu memastikan apakah perolehan hak tersebut termasuk objek BPHTB dan apakah terdapat pengecualian atau fasilitas yang dapat dimanfaatkan. Setelah properti dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan, kewajiban PBB-P2 juga perlu diperhatikan sesuai ketentuan yang berlaku.

Selain itu, data kepemilikan dan objek pajak perlu dipastikan tercatat dengan benar agar proses administrasi dan penetapan pajak dapat berjalan secara tertib.

Pemahaman mengenai BPHTB dan PBB-P2 sejak awal dapat membantu masyarakat mengelola kepemilikan properti secara lebih terencana sekaligus menghindari persoalan administrasi di kemudian hari. Pemenuhan kedua kewajiban tersebut juga menjadi bagian dari kontribusi masyarakat terhadap penerimaan daerah yang digunakan untuk mendukung penyelenggaraan pemerintahan dan pelayanan publik.