BPHTB dan PBB-P2 Ternyata Beda Cara Hitung, Begini Mekanisme Pajak Daerah Jakarta

BPHTB menjadi salah satu contoh pajak yang menggunakan mekanisme self assessment. Artinya, Wajib Pajak menghitung sendiri besaran BPHTB berdasarkan dasar pengenaan dan tarif yang telah ditentukan dalam regulasi.

Namun, ada hal penting yang perlu diperhatikan, yaitu waktu kapan BPHTB dianggap terutang. Waktu tersebut dapat berbeda bergantung pada jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Dalam transaksi jual beli, misalnya, BPHTB terutang pada saat perjanjian pengikatan jual beli dibuat dan ditandatangani. Apabila transaksi tidak menggunakan perjanjian pengikatan jual beli, saat terutangnya BPHTB ditetapkan ketika akta jual beli dibuat dan ditandatangani.

Ketentuan tersebut juga berkaitan dengan peran PPAT atau Notaris. Berdasarkan Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024, PPAT atau Notaris wajib meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak.

Selain itu, pembuatan perjanjian pengikatan jual beli dan/atau akta wajib dilaporkan kepada Gubernur paling lambat tanggal 10 pada bulan berikutnya.

Karena itu, meski penghitungannya dilakukan oleh Wajib Pajak, BPHTB tetap memiliki tahapan dan ketentuan administratif yang perlu diperhatikan dalam proses transaksi.

### PBB-P2 Berbeda, Besaran Pajaknya Ditetapkan Pemerintah

Jika BPHTB termasuk pajak yang dihitung sendiri, mekanismenya berbeda dengan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan atau PBB-P2.

PBB-P2 masuk dalam kelompok official assessment. Dalam mekanisme ini, Pemerintah Daerah menjadi pihak yang menetapkan besaran pajak terutang. Ketentuan tersebut juga diatur dalam Pasal 3 ayat (1) Perda Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024.

Selain PBB-P2, pajak yang menggunakan mekanisme penetapan oleh Pemerintah Daerah antara lain Pajak Kendaraan Bermotor (PKB), Bea Balik Nama Kendaraan Bermotor (BBNKB), Pajak Alat Berat (PAB), Pajak Reklame, dan Pajak Air Tanah (PAT).

Dokumen yang menjadi dasar pemungutan antara lain Surat Ketetapan Pajak Daerah (SKPD) dan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT). SKPD digunakan untuk menetapkan jumlah pokok pajak yang harus dibayar, sedangkan SPPT menjadi dokumen pemberitahuan besaran PBB-P2 yang terutang.

Pada PBB-P2, penghitungan pokok pajak menggunakan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebagai salah satu dasar, kemudian dikenakan tarif sesuai ketentuan yang berlaku.